Serveixen els incentius fiscals als propietaris per llogar més i treure pisos buits?

Tens poc temps? En resum · La nostra posició (opinió)

Hi ha dos impostos en joc. L’Estat fa més de vint anys que fa servir l’IRPF perquè els propietaris lloguin, i els ajuntaments poden fer servir l’IBI contra els pisos buits.

A l’IRPF: pagar menys impostos per llogar. Qui lloga un habitatge com a residència habitual del llogater només paga impostos per una part del que guanya amb aquest lloguer. Aquesta part exempta, la «reducció», ha canviat així:

• Des del 2003: es redueix el 50 % del rendiment net, i el 60 % des del 2011 (AIReF).
• Llei de l’habitatge del 2023: per als contractes signats des del maig del 2023, amb efectes fiscals des del 2024, la reducció general baixa al 50 %. Puja fins al 90 % si, en una zona tensionada, se signa un contracte nou amb un lloguer més d’un 5 % inferior a l’anterior.
• Reial decret llei 29/2026: en vigor des del 8 d’octubre de 2026 i pendent de convalidació al Congrés. L’eleva fins al 100 % en alguns casos en què el propietari baixa el lloguer, i la retalla fins al 15 % per a qui l’apuja.

A l’IBI: cobrar més per tenir el pis buit. L’IBI és l’impost municipal sobre la propietat, i aquí es discuteix si cal premiar qui treu un pis buit o cobrar més a qui el manté així.

• Avui hi ha un recàrrec. Cada ajuntament el pot cobrar sobre els habitatges desocupats sense causa justificada durant més de dos anys, si el propietari en té quatre o més. El mateix reial decret llei l’ha refet: fins al 50 %, el 100 % o el 150 % de la quota, segons el temps que faci que està buit, quants habitatges tingui el propietari i si el municipi és en zona tensionada.
• No hi ha el premi contrari. La llei general no té cap bonificació de l’IBI per treure al lloguer un pis buit: només permet bonificar el lloguer amb renda limitada.

La pregunta de fons és si aquests incentius i càstigs fiscals aconsegueixen més habitatge de lloguer, o més barat, i a quin cost.

Quines posicions hi ha.

1. Incentivar el propietari · Partit Popular

«Convèncer més que vèncer, per incentivar l’aflorament d’habitatges buits al mercat, aplicant una deducció a l’IRPF als propietaris que formalitzin nous contractes d’arrendament d’immobles que hagin estat en desús almenys dos anys». (Pla d’habitatge, abril de 2024)

• Diagnòstic: el problema és «la manca d’oferta». El propietari decideix sospesant la rendibilitat i el risc.
• Més que un incentiu fiscal: el pla no confia només en ell. Demana «donar seguretat jurídica […] en el lloguer» i dedica sis mesures a l’ocupació il·legal, com el «desallotjament en 24 hores d’habitatges ocupats» (vegeu l’apartat 6).
• El seu suport més sòlid no és polític: l’única avaluació oficial de la reducció, feta per l’AIReF el 2020 sobre el règim del 60 %, conclou que «SÍ que assoleix l’objectiu de fomentar l’oferta d’habitatge». Tot i així, no pot distingir els lloguers nous dels que ja existien i van començar a declarar-se.
• El seu límit: aquesta avaluació és de la reducció general del 60 %, no d’una deducció dirigida als habitatges que fa dos anys que són buits, com la que proposa el PP.

2. El benefici no compensa el seu cost · Comitè d’experts del Libro Blanco, Sumar

«Regalar diners públics als rendistes és un error greu. En aquests termes, la proposta del PSOE no tindrà el nostre suport. L’habitatge és un dret constitucional, no un regal fiscal». (Yolanda Díaz, Bluesky, 12 de gener de 2026)

• L’argument tècnic: el comitè d’experts que va redactar el Libro Blanco sobre la reforma tributaria el 2022 va concloure dues coses:
  • Sobre la seva eficàcia: «no hi ha evidència que mostri de manera causal» que la reducció hagi estimulat l’oferta de lloguer «en una quantia que justifiqui els costos d’aquest benefici fiscal».
  • Recomanació: «eliminar o rebaixar substancialment» la reducció.
• L’argument distributiu: la mateixa AIReF adverteix que té «un caràcter regressiu perquè es focalitza en rendes altes».
• En el debat polític: Sumar va rebutjar el gener de 2026 la bonificació als propietaris que no apugin el lloguer que preparava el Govern. Yolanda Díaz ho va expressar amb la fórmula del «regal fiscal». La seva alternativa és prorrogar els contractes i congelar els lloguers per llei.

3. Premiar només qui baixa el lloguer i recarregar el pis buit · Govern, amb el suport parcial del Banc d’Espanya

• La via del Govern: primer amb la Llei de l’habitatge i ara amb el reial decret llei. El seu preàmbul descriu els incentius fiscals com a «actuacions de reconeguda eficàcia a l’hora de promoure variacions de conducta», sense citar cap avaluació.
• El Banc d’Espanya (Informe Anual 2023) fa dues propostes diferents, que només s’assemblen en part a la del Govern:
  • Incentius per cedir habitatges: valorar incentius perquè els propietaris cedeixin habitatges buits o d’ús esporàdic al sector públic, per destinar-los al lloguer social.
  • Apujar l’IBI i baixar altres impostos: apujar l’IBI a la propietat en general, no només als buits, i compensar-ho baixant els impostos que es paguen en comprar o construir un habitatge. Això últim, només quan es redueixi el desajust entre oferta i demanda.
• La seva advertència: la capacitat d’augmentar l’oferta mobilitzant habitatges buits «seria relativament limitada», perquè molts són en municipis amb poca demanda o en mal estat.

Què diuen les dades

1. Què preveu la llei i com ha canviat?

La reducció de l’IRPF ha canviat cinc vegades. S’aplica sobre el rendiment net del lloguer (el que es cobra menys les despeses deduïbles) i només als habitatges llogats com a residència habitual del llogater. És un benefici de l’IRPF, l’impost de les persones físiques, i aquí ens limitem al territori de règim comú: el País Basc i Navarra tenen el seu propi IRPF, que no analitzem.

Fonts: AIReF, Spending Review 2019/2020, Beneficios fiscales, pp. 95-96 (2003-2015); Llei 12/2023, disposicions finals segona i novena; Reial decret llei 29/2026, article 6.

Els règims conviuen. Cada contracte conserva el règim de la data en què es va signar: els anteriors a la Llei de l’habitatge continuen amb el 60 %, i els signats des del maig del 2023, amb els percentatges de la Llei de l’habitatge.

Fonts: Llei 35/2006 de l’IRPF, article 23.2, en la redacció vigent a 31 de desembre de 2021 i en la de la Llei 12/2023 (disposició final segona); disposició transitòria trenta-vuitena. Els percentatges s’apliquen al rendiment net. Si se’n donen diversos, s’aplica el més alt.

El reial decret llei del 2026 torna a apujar el premi per baixar el lloguer i, per primera vegada, redueix l’avantatge de qui l’apuja. La reducció dependria del que faci el lloguer del contracte nou:

Només s’aplicaria als contractes signats des de l’1 de desembre de 2026. Per això no hi haurà declaracions amb aquests contractes fins a la campanya del 2027. L’estadística actual no separa els percentatges: tampoc llavors no se’n podrà mesurar l’efecte.

A més, depèn que el Congrés el convalidi.

L’IBI: un recàrrec per al pis buit i una bonificació per al lloguer limitat. Totes dues mesures són potestatives: només s’apliquen si l’ajuntament les aprova en la seva ordenança fiscal.

• Recàrrec sobre l’habitatge buit. No neix amb la Llei de l’habitatge: el Cadastre registra ordenances amb aquest recàrrec (article 72.4) des del 2008. La Llei de l’habitatge va fixar les condicions i els topalls actuals:
  • Quan es pot cobrar: si l’habitatge fa més de dos anys que està desocupat sense causa justificada i el propietari en té quatre o més.
  • Quant: fins al 50 % de la quota. Fins al 100 % si fa més de tres anys que és buit, i fins a 50 punts més si el propietari té dos o més habitatges buits al mateix municipi.
  • Què no compta com a buit: entre d’altres, la segona residència (fins a quatre anys) i els habitatges en obres, en litigi, en venda o en lloguer.
  • Què canviaria el reial decret llei del 2026 (pendent de convalidació): a les zones tensionades, el recàrrec s’estén a qualsevol propietari, encara que en tingui un de sol.
• Bonificació per lloguer amb renda limitada. Existeix des del 2019:
  • Què permet: que l’ajuntament bonifiqui fins al 95 % de l’IBI dels «béns immobles d’ús residencial destinats a lloguer d’habitatge amb renda limitada per una norma jurídica».
  • Què no existeix: a la llei general no hi ha cap bonificació específica per treure al lloguer un pis buit.
• Les hisendes forals tenen regles pròpies. A Biscaia, la Norma Foral 2/2025 va canviar dos límits de l’IBI:
  • Bonificació: els ajuntaments poden bonificar fins al 99 % (abans, fins al 50 %) dels habitatges cedits a programes públics com Bizigune.
  • Recàrrec: poden cobrar fins al 150 % (abans, fins al 50 %) als habitatges que no són residència de ningú. La norma foral no demana el termini de dos anys ni el mínim de quatre habitatges de la llei general; cada ajuntament pot fixar excepcions a la seva ordenança.
  • Sense revisar: les normes de Guipúscoa, Àlaba i Navarra.

Fonts: Reial decret legislatiu 2/2004 (Llei reguladora de les hisendes locals), article 72.4 en la redacció de la Llei 12/2023 (disposició final tercera) i article 72.4 bis afegit pel Reial decret llei 29/2026 (article 8); article 74.6, afegit pel Reial decret llei 7/2019. Biscaia: Norma Foral 2/2025, de 9 d’abril, article 7, que modifica l’article 10 de la Norma Foral 4/2016 de l’IBI.

L’altra cara a l’IRPF: la renda imputada. Un immoble urbà que no és l’habitatge habitual ni està llogat ni afecte a una activitat econòmica genera una renda imputada: una renda que el propietari no cobra, però que se li atribueix a l’IRPF (article 85 de la Llei de l’IRPF).

• Avui: es calcula com el 2 % del valor cadastral. És l’1,1 % si els valors cadastrals del municipi s’han revisat en el període impositiu o en els deu anteriors.
• Des de l’1 de gener de 2027, si es convalida el reial decret llei: una escala per trams.

Els trams de l’escala nova, en què cada percentatge s’aplica només a la part del valor que cau al seu tram:

És l’altra cara de la reducció: el pis llogat tributa pel seu rendiment net, amb reducció; el que no es lloga, per aquesta renda imputada. No hem analitzat quant recapta ni si canvia la conducta dels propietaris.

Què respon i què no.

• Respon: què preveuen les normes avui. Tres règims de la reducció de l’IRPF que conviuen segons la data del contracte; un recàrrec i una bonificació de l’IBI que cada ajuntament decideix aplicar; i regles pròpies a les hisendes forals.
• No respon: quants contractes hi ha en cada règim ni quants ajuntaments bonifiquen el lloguer amb renda limitada.

2. Quants propietaris les fan servir?

L’Agència Tributària publica quantes declaracions de l’IRPF apliquen la reducció per lloguer d’habitatge:

Aquestes xifres tenen límits que convé tenir presents:

• Compten declaracions, no contractes ni habitatges. En una declaració conjunta pot haver-hi diversos titulars, i un propietari pot llogar més d’un habitatge.
• L’import és el que publica l’AEAT per a la reducció aplicada, no el que l’Estat deixa d’ingressar. El que es deixa de pagar depèn del tipus de l’IRPF de cada declarant.
• Deixen fora el País Basc i Navarra, que tenen la seva pròpia hisenda.
• No separen els percentatges. L’estadística té una sola partida per a la reducció: no distingeix els diferents percentatges (90, 70, 60 i 50 %), ni les zones tensionades, ni la data del contracte. Tampoc es publica a la memòria de beneficis fiscals (apartat següent). Hisenda té les dades individuals de cada declaració i les fa servir per calcular el cost de la reducció, però no hem pogut comprovar si registra el percentatge aplicat: el que no publica és el desglossament.

El canvi entre el 2023 i el 2024 no es pot atribuir a la Llei de l’habitatge ni a cap altra causa: l’estadística no té grup de comparació ni separa per data de contracte, i la llei només afecta els contractes signats des del maig del 2023 (els anteriors continuen amb el 60 %).

I el recàrrec de l’IBI? Segons el Cadastre, el 2026 el recullen a la seva ordenança fiscal 333 municipis de règim comú:

• Per sobre del 50 %: només tres municipis. Cadis i la Bisbal d’Empordà (150 %) i Palafrugell (100 %).
• Ciutats de més de 250.000 habitants: hi apareixen Barcelona, Sevilla, Saragossa i Palma, totes amb el 50 %. No hi apareixen ni Madrid ni València.

Font: Direcció General del Cadastre, estadística d’ordenances fiscals, taula «Recargo inmuebles desocupados uso residencial» (recàrrec d’immobles desocupats d’ús residencial), 2026, consultada el 10 d’octubre de 2026. No inclou el País Basc ni Navarra. Que un municipi no hi aparegui no prova que no cobri el recàrrec, i la taula no distingeix si s’aplica amb les condicions de la Llei de l’habitatge o amb una ordenança anterior. De la bonificació per lloguer amb renda limitada no hi ha cap registre agregat: el Cadastre només va publicar bonificacions per municipi fins al 2014.

Què respon i què no.

• Respon: que més de dos milions de declaracions apliquen la reducció cada any, i que el 2024 eren un 2,8 % més que el 2023.
• No respon: quants propietaris cobren les reduccions del 90 % o del 70 % de la Llei de l’habitatge. Amb les dades públiques, no es pot saber quants contractes s’han beneficiat de la part nova de la reforma.
• Tampoc respon si aquests propietaris van llogar més per la reducció, ni si el recàrrec de l’IBI ha tret cap pis buit. D’això s’ocupa l’apartat 4.

3. Quant costa a la Hisenda pública?

L’Estat calcula cada any quant deixa d’ingressar per la reducció, a la memòria de beneficis fiscals que acompanya els Pressupostos:

Font: Ministeri d’Hisenda, Pressupost de beneficis fiscals dels projectes de Pressupostos Generals de l’Estat del 2015 al 2018 i del 2021 al 2023, quadre 1 («Arrendamientos de viviendas»). Són previsions fetes en elaborar cada pressupost, no recaptació perduda observada, i recullen només la part de l’Estat, descomptades les cessions a les comunitats autònomes i als ajuntaments. Falten el 2019 (no localitzat) i el 2020 (pressupostos prorrogats). Des del 2024 no hi ha memòria publicada.

Hi ha tres raons per no comparar aquestes xifres sense cura, i una quarta que no és un defecte de la sèrie: el cost que calcula l’Estat no diu quant d’aquests diners ha servit perquè hi hagi més lloguer. És el que es pregunta a l’apartat 4.

• El salt del 2018 al 2021 no té explicació a les memòries. La sèrie passa de 341 a 671 milions i les declaracions beneficiàries es dupliquen, d’1,0 a 2,0 milions. Pot ser degut a un canvi en el mètode de càlcul o en les dades de partida, o a un canvi real; les memòries no ho aclareixen, i per això no llegim la sèrie com una tendència.
• No són comparables amb altres xifres de cost. L’AIReF (2020) xifra la reducció en 1.039 milions, i el Libro Blanco de la reforma tributària, en 1.478,2 milions «conjuntament sobre els ingressos de l’Estat, les CCAA i les EELL». No hem pogut reproduir cap de les dues amb les memòries, i no les sumem ni les contraposem.
• L’última memòria és anterior a la Llei de l’habitatge. Les xifres del 2023 són una previsió d’octubre del 2022: no reflecteixen les reduccions del 90 % i del 70 %.

Què respon i què no.

• Respon: que l’última memòria publicada preveu un cost de 717 milions d’euros l’any (2023), només en la part de l’Estat. Les del 2015 al 2018 van de 305 a 531 milions i les del 2021 al 2023, de 671 a 717, amb un salt entre les dues sèries que no s’explica.
• No respon: quant costa des de la Llei de l’habitatge, ni quant costa en total sumant les comunitats autònomes.

4. Hi ha evidència que facin sortir pisos o baixar lloguers?

Només hi ha una avaluació oficial de la reducció de l’IRPF. La va fer l’AIReF el 2020, sobre el règim del 60 % i amb dades de l’Agència Tributària fins al 2017. Fa dues proves:

Prova 1. La creació de la reducció el 2003

• Què compara: declarants amb ingressos per lloguer, del 1999 al 2017.
• Què troba: del 2003 al 2017, els ingressos mitjans per lloguer pugen gairebé 300 € (un 65 %) i la proporció de declarants amb ingressos per lloguer, gairebé 4 punts percentuals.
• El seu límit: no hi ha grup de comparació. La mateixa AIReF diu que «no es pot descartar» que siguin lloguers que ja existien i van començar a declarar-se.

Prova 2. La supressió el 2015 del 100 % per a llogaters joves

• Què compara: pisos que el 2014 tenien el 100 % davant de pisos amb el 60 %.
• Què troba: tres anys després havia sortit del lloguer el 12 % dels primers i el 9 % dels segons.
• El seu límit: mesura un grup petit i un canvi concret. No diu què passaria amb tots els pisos.

Font: AIReF, Spending Review 2019/2020, Beneficis fiscals, cap. 4, pp. 111-114. Les dades de la primera prova exclouen el País Basc, Navarra i Canàries.

Una xifra que no fem servir. Amb la segona prova, l’AIReF calcula que eliminar tota la reducció faria caure l’oferta de lloguer uns 5,5 punts. No la prenem com a estimació per dues raons:

• L’AIReF la presenta com un supòsit («si assumíssim aquesta elasticitat per al conjunt dels habitatges»).
• Les notes en què fa el càlcul no quadren entre si: donen dues elasticitats diferents, 0,136 i 0,091.

Dues lectures de les mateixes proves.

• AIReF: la reducció «SÍ que assoleix l’objectiu de fomentar l’oferta d’habitatge», encara que «no pot identificar de manera clara la nova oferta d’habitatge i les rendes que emergeixen de l’economia informal».
• Libro Blanco (2022): l’avaluació «no confirma inequívocament l’eficàcia» de la reducció, i la supressió del 2015 «sembla haver tingut un petit efecte negatiu sobre la probabilitat de llogar a aquest col·lectiu».

Coincideixen que hi ha un efecte difícil de separar de l’afloració de lloguers que ja existien. Només el Libro Blanco el qualifica de petit, i ho fa en parlar de la supressió del 2015 per als joves, no de la reducció en general. Discrepen en si compensa el que costa.

L’aflorament tampoc és només un problema de mesura. Que lloguers que no es declaraven passin a declarar-se pot ser un efecte buscat:

• Funcas el cita com un encert de la reducció, perquè «han permès aflorar un nombre més gran de declarants».
• El Libro Blanco admet que la reducció «hagi contribuït a obtenir més informació i control», però creu que avui aquests guanys «vindran més d’altres mesures» de l’Administració que de mantenir-la.

El que cap avaluació no ha mesurat:

• Els lloguers. L’AIReF mesura si hi ha més pisos o més ingressos declarats, no si els lloguers són més barats.
• La Llei de l’habitatge. No hem trobat cap avaluació del 90 % o del 70 %, i les dades públiques no permeten fer-la des de fora (apartat 2).
• L’IBI. No hem trobat cap avaluació del recàrrec municipal sobre els buits, ni de la bonificació per lloguer amb renda limitada, ni de l’impost català sobre els habitatges buits.

Fora d’Espanya, l’impost sobre els buits sí que està avaluat. França va crear el 1999 un impost sobre els habitatges buits. Un estudi (del qual només hem llegit el resum) amb dades de tots els habitatges del país compara on es va aplicar amb un grup de comparació semblant i estima que:

• La taxa de buits va baixar un 13 % entre el 1997 i el 2001 (un 13 % de la taxa, no 13 punts), sobretot entre els que feia molt de temps que eren buits.
• La majoria van passar a ser residència principal, del seu propietari o d’un llogater.
• El seu límit: és un altre país, un altre impost i una altra època. Mostra que gravar l’habitatge buit pot reduir-lo, no quant ho faria un recàrrec de l’IBI a Espanya.

Font: Mariona Segú, «The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France», Journal of Public Economics, vol. 185, 2020 (resum). Diferències en diferències amb aparellament, sobre dades administratives de tots els habitatges de França del 1995 al 2013.

Què respon i què no.

• Respon: que l’única avaluació de l’IRPF va trobar un efecte sobre l’oferta, no quantificat amb fiabilitat i mesurat sobre el règim que la Llei de l’habitatge ha canviat.
• No respon: si el 90 % ha fet baixar cap lloguer, ni si el recàrrec de l’IBI ha tret cap pis buit a Espanya. No hem trobat cap mesura.

5. Quants habitatges buits hi ha i quants podrien sortir al mercat?

Segons el Cens del 2021, l’INE comptava uns 3,8 milions d’habitatges buits a Espanya, el 14,4 % del total. És una xifra que convé llegir amb cura: l’INE considera buit un habitatge amb un consum elèctric inferior a un llindar mínim, i això no diu si està disponible, en quin estat és ni si el seu propietari voldria llogar-lo.

A més, en proporció els buits es concentren als municipis més petits:

El Banc d’Espanya arriba a la mateixa conclusió al seu Informe Anual 2023: la capacitat d’augmentar l’oferta mobilitzant habitatges buits «seria relativament limitada», perquè molts són en municipis amb poca demanda i una part important és en mal estat, de manera que exigiria una rehabilitació prèvia.

Al País Basc, on sí que hi ha una enquesta habitatge per habitatge, el Govern Basc va trobar el 2023 un 4,0 % d’habitatges deshabitats. Unes 25.400 (el 2,4 %) eren sense ús i fora del mercat un cop descomptats els trasllats per feina, estudis o salut. Els motius dels propietaris es recullen a l’apartat 6. Ho analitzem a «Liberalitzar el lloguer abaixarà els preus?».

Què respon i què no.

• Respon: que hi ha milions d’habitatges sense consum elèctric, però concentrats en municipis petits.
• No respon: quants podrien sortir al lloguer a Espanya. No hem trobat cap xifra oficial: l’INE només publica la taula del Cens sobre buits. Sense aquesta dada, no es pot estimar quants pisos podria treure un incentiu fiscal, ni tan sols un que funcionés perfectament.

6. Què frena els propietaris: els impostos o el risc d’impagament?

Un incentiu fiscal millora el que el propietari guanya amb el lloguer, però no redueix el que pot perdre si el llogater deixa de pagar. Si el que frena molts propietaris és aquest risc, rebaixar l’IRPF o l’IBI pot servir de poc.

Aquest apartat no repeteix l’anàlisi de «Liberalitzar el lloguer abaixarà els preus?». Només recull el que importa per saber si els incentius fiscals funcionen.

Què diuen els propietaris. Al País Basc, l’única enquesta oficial que pregunta als propietaris per a què mantenen els habitatges que no són la seva residència habitual va trobar el 2023 que els tenen:

És una sola comunitat, i l’enquesta no pregunta què els faria llogar. No hem trobat cap enquesta oficial que pregunti als propietaris de tot Espanya per què no lloguen: si pesen més els impostos, els impagaments, l’ocupació o l’estat de l’habitatge.

El risc que depèn de llogar: que el llogater deixi de pagar. És un incompliment del contracte, no un delicte: es resol amb un desnonament civil. El CGPJ compta els llançaments, és a dir, les execucions d’aquests judicis:

Un llançament no mesura quants impagaments hi ha: és l’últim pas d’un judici. El CGPJ diu que els de la Llei d’arrendaments urbans «principalment correspondran a lloguers impagats», però no els desglossa per motiu. No hi ha cap estadística oficial d’impagaments.

El que sí que es mesura és quant duren els judicis de lloguer en primera instància, i ha crescut:

El Reial decret llei 29/2026, pendent de convalidació, actua sobre aquest risc en tots dos sentits.

• Més termini per a la persona demandada vulnerable. Fins al 31 de desembre de 2030, si la persona demandada és vulnerable i no té alternativa d’habitatge, el tribunal suspèn el procés:
  • Si el propietari és una entitat que compra habitatges o deutes per sota del seu valor: la suspensió no té compensació (article 2.1).
  • En els altres casos: la suspensió es revisa cada dotze mesos i dura com a màxim tres anys (article 2.2).
  • Compensació en aquests casos: l’Administració compensa els propietaris persones físiques i les entitats de lloguer assequible o social per la renda que deixin de cobrar, els subministraments i les costes.
  • Excepcions: no procedeix si el tribunal aprecia que ha de prevaler la vulnerabilitat del demandant, tret que sigui una persona jurídica o una persona física gran tenidora. I la vulnerabilitat de la persona demandada no prevaldrà «quan la part demandant sigui una persona física titular de dos habitatges o menys».
• L’Administració paga o es queda el deute. En els desnonaments per impagament d’un llogater vulnerable (article 5.Dos, que modifica la Llei d’enjudiciament civil):
  • Dos mesos: és el termini de l’Administració per oferir-li un altre habitatge o pagar al propietari tot el que se li deu. Mentrestant, el judici se suspèn.
  • Si no fa cap de les dues coses: passa a ser ella la deutora i el contracte continua, fins que venci, mentre duri la vulnerabilitat.

Sobre el paper, la segona mesura trasllada el risc d’impagament d’aquests llogaters del propietari a l’Administració. Si es convalida, caldrà veure si les administracions paguen, i en quin termini: encara no hi ha cap dada.

Mesures que ataquen el risc en lloc de la rendibilitat. Alguns programes públics no rebaixen impostos, sinó que garanteixen el cobrament. El més antic que hem trobat amb dades publicades és Bizigune, del Govern Basc, que funciona des del 2003:

• El propietari cedeix l’habitatge buit a la societat pública Alokabide durant sis anys.
• Cobra cada mes una renda fixa (600 € com a màxim, segons la regulació del 2018), amb el compromís de recuperar-lo en bon estat.
• Alokabide el lloga a llars inscrites com a demandants d’habitatge, que paguen segons els seus ingressos.

Fonts: Alokabide, Memoria de gestión 2024; Govern Basc, Evaluación de la política de alquiler 2018-2020, pp. 19-20 i 53-55. El 2020, el propietari cobrava de mitjana 520 € al mes i el llogater pagava 236 €.

Són dades de gestió, no una avaluació: no diuen quants d’aquests habitatges s’haurien llogat igualment sense el programa.

Mostren, això sí, que milers de propietaris han cedit pisos buits a un programa que els garanteix el cobrament i l’estat de l’habitatge, i que la majoria renova.

No és només una garantia: paga una renda fixa, i els ajuntaments de Biscaia poden a més bonificar fins al 99 % de l’IBI d’aquests habitatges (apartat 1).

Hi ha altres instruments amb la mateixa lògica, sense resultats publicats que hàgim trobat:

• Borses de mediació i Avalloguer, a Catalunya.
• Cobertura estatal d’impagaments, des del 2025, per als contractes amb llogaters joves o vulnerables. La gestionen les comunitats autònomes (Reial decret 1135/2025).
• Reducció del 70 % a l’IRPF (Llei de l’habitatge), per a qui lloga a una administració o a una entitat sense ànim de lucre per a lloguer social, o té l’habitatge en un programa públic que limita la renda (apartat 1).

Un risc que existeix llogui o no: l’ocupació. Que algú entri o es quedi en un habitatge sense permís no depèn que el propietari llogui. No hem trobat dades de quants casos afecten habitatges buits i quants habitatges llogats. Importa aquí perquè les propostes sobre habitatges buits inclouen mesures contra ella, com el «desallotjament en 24 hores», i perquè la paraula agrupa casos que la llei tracta per separat.

«Ocupació» no és un delicte ni un procediment amb aquest nom: el Codi penal parla d’allanament de morada i d’usurpació, i la Llei d’enjudiciament civil, de recuperar la possessió d’un habitatge. La Llei 5/2018, que va crear aquesta via civil, sí que porta l’expressió al títol («…en relació amb l’ocupació il·legal d’habitatges»), i el CGPJ la fa servir en una categoria de la seva estadística.

Via penal: entrar o quedar-se sense permís

• Si és la casa on viu algú: allanament de morada (art. 202 del Codi penal). És entrar o mantenir-s’hi contra la voluntat de qui hi viu. Presó de sis mesos a dos anys; amb violència o intimidació, d’un a quatre anys i multa de sis a dotze mesos.
• Si no és la morada de ningú: usurpació (art. 245.2). És ocupar sense autorització un habitatge o edifici aliens, o mantenir-s’hi. Multa de tres a sis mesos.
• Amb violència o intimidació «en les persones»: usurpació de l’art. 245.1. Presó d’un a dos anys, a més de les penes per la violència.
• Com es mesura: Interior compta junts l’allanament i la usurpació, i no només d’habitatges. La sèrie només es desglossa per comunitat autònoma i any: no distingeix l’article del Codi penal, ni si hi va haver violència, ni el tipus d’immoble.

Via civil: demanar al jutjat que desallotgi

• Qui ho pot demanar: la persona física propietària o possessora legítima per un altre títol, les entitats sense ànim de lucre amb dret a posseir-lo i les entitats públiques amb habitatge social. Poden reclamar la recuperació immediata de l’habitatge si se’ls n’ha privat sense el seu consentiment (Llei d’enjudiciament civil, art. 250.1.4.º).
• Com funciona: si el demandant demana el lliurament immediat, el jutjat admet la demanda i dóna a qui és a l’habitatge cinc dies, des de la notificació, per presentar un document que justifiqui per què hi és. Si no el presenta, ordena el desallotjament (art. 441.1 bis).
• Què no és aquest termini: no és el del desallotjament. No compta el que triga el jutjat a admetre la demanda ni el que triga a executar-se l’ordre.
• Si és l’habitatge habitual de qui hi és: el jutjat avisa les administracions d’habitatge i assistència social, que poden comunicar-ne la vulnerabilitat en un màxim de deu dies (art. 441.5). Si n’hi ha, el jutge pot suspendre el procés fins a dos mesos (demandant persona física) o quatre (persona jurídica) (art. 441.6).
• Com es mesura: judicis verbals de tutela sumària de la possessió d’un habitatge (art. 250.1.4.º), que el CGPJ classifica com a «verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas» (verbals possessoris per ocupació il·legal d’habitatges).

Les dues xifres mesuren coses diferents i no es poden comparar entre si. La primera compta delictes, de qualsevol immoble. La segona compta demandes civils per recuperar un habitatge. No hi ha cap estadística oficial del total d’ocupacions.

Per què importa per a les propostes.

• El pla del PP proposa el «desallotjament en 24 hores d’habitatges ocupats» (mesura 11) en una sola línia, sense dir quin tràmit, penal o civil, escurçaria. Avui la via civil ja preveu un tràmit abreujat: després d’admetre la demanda, cinc dies perquè qui és a l’habitatge justifiqui per què hi és. Aquest termini no és el del desallotjament.
• Les seves xifres d’ocupació (12.214 delictes el 2018 i 17.274 el 2021) coincideixen amb la sèrie d’Interior d’allanament i usurpació d’immobles. Aquesta sèrie inclou immobles que no són habitatge i no distingeix si estaven habitats.
• Quant triga avui en total no ho sabem. El CGPJ estima que aquests judicis van durar de mitjana 12,0 mesos el 2023, però és una mitjana de tots els judicis i no inclou l’execució del desallotjament.

Què respon i què no.

• Respon: que el risc d’impagament existeix, que els judicis de lloguer triguen gairebé el doble que el 2014 i que hi ha mesures que l’ataquen directament, encara que cap no està avaluada. Respon també que l’ocupació és un altre risc, que no depèn de llogar, i que la paraula agrupa situacions amb regles diferents.
• No respon: què pesa més en la decisió d’un propietari, l’impost o el risc, ni quants casos hi ha de cada tipus. No hem trobat cap enquesta per a tot Espanya que ho pregunti.

En resum: què sabem i què no

Resposta curta. Amb les dades disponibles, només la reducció general de l’IRPF té un efecte mesurat: positiu, però no quantificable, i amb un cost de 717 milions d’euros l’any (2023, només la part de l’Estat). A més, l’AIReF la considera regressiva: beneficia sobretot les rendes més altes. De les mesures més noves, les reduccions per abaixar la renda i el recàrrec de l’IBI, no es pot dir si serveixen, perquè no s’han avaluat. I cap incentiu fiscal toca el risc que el llogater deixi de pagar i costi recuperar l’habitatge.

Mesura per mesura. El que mostren les dades i el que falta per saber:

Paranys en llegir aquestes dades

• Confondre coincidència amb causa. Dos casos:
  • Des que es va crear la reducció, el 2003, els ingressos mitjans declarats per lloguer van pujar un 65 %. Coincideix amb la reducció, però la mateixa AIReF adverteix que poden ser lloguers que ja existien i van començar a declarar-se.
  • L’augment del 2,8 % de les declaracions entre el 2023 i el 2024 no es pot atribuir a la Llei de l’habitatge ni a cap altra causa amb aquestes dades.
• L’indicador que no mesura el que sembla. Els 3,8 milions d’habitatges buits del Cens són habitatges amb un consum elèctric molt baix, no pisos disponibles per llogar. I les 2.236.896 declaracions amb la reducció el 2024 no són altres tants contractes ni propietaris.
• El concepte paraigua. «Ocupació» no és un delicte ni un procediment amb aquest nom, i es fa servir per a situacions que la llei tracta per separat:
  • Interior compta junts l’allanament de morada i la usurpació, que són delictes diferents: 14.900 fets coneguts el 2025, de qualsevol immoble.
  • El CGPJ compta a part els judicis civils per recuperar la possessió d’un habitatge: 1.845 el 2025.
  • L’impagament de lloguer és una altra cosa: un afer civil que no és ni allanament ni usurpació (18.300 desallotjaments per lloguer el 2025, sobretot per impagament).
• La mitjana que amaga. El 14,4 % d’habitatges buits és una mitjana. Va del 33,3 % als municipis de menys de 1.000 habitants al 7,5 % als de més de 250.000. En xifres absolutes, aquests municipis grans tenen unes 403.000 buits i els de 50.001 a 250.000, unes 714.000.
• Triar l’any de partida. El cost previst de la reducció canvia d’aspecte segons l’any que es prengui com a base:
  • Des del 2017 (305,2 milions) fins al 2023 (716,6), sembla que s’ha més que duplicat.
  • Des del 2015 (530,5), la pujada és d’un 35 %.
  • I el salt del 2018 al 2021 no l’expliquen les memòries.
• La causa única. Explicar els pisos buits només pels impostos, o només per la por dels impagaments i l’ocupació, deixa fora altres raons amb dades:
  • Al País Basc, els propietaris d’habitatges que no són la seva residència habitual els fan servir sobretot com a segona residència (42 %) o els guarden per als fills (23,5 %).
  • El Banc d’Espanya recorda que molts buits són en municipis amb poca demanda o en mal estat.

Inèrcia i canvi